CONTRATOS DE ALQUILER: todo lo que necesitan saber propietarios e inquilinos

Los primeros días de septiembre se abre la veda del alquiler. Según los datos de Idealista, nuestro principal proveedor, el interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente hasta el momento álgido, que se vive en la segunda y la tercera semana del mes, coincidiendo con la vuelta del verano y el nuevo curso escolar.

Para que tanto quienes estén pensando en poner en alquiler un piso como los que quieran convertirse en inquilinos tengan toda la información disponible, hemos seleccionado toda la información relativa a contratos de alquiler:

Para los propietarios

1.- Modelo de contrato de alquiler adaptado a los últimos cambios en la ley de arrendamientos

Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían utilizando en los arrendamientos. Fideliti House pone a tu disposición un modelo de contrato de alquiler sencillo, actualizado a la LAU.

2.- Aval vs seguro de alquiler, claves para elegir la mejor protección ante un inquilino moroso

La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque creciente, aún es escaso en España. Para intentar solventar esta barreta existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de alquiler que ofrecen una garantía al arrendador en caso de impago de la renta.

3.- ¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?

Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para 'cazar' a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como 'paralela'. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de los que no se ha declarado.

Los propietarios madrileños están obligados a declarar el alquiler mediante el ingreso de la fianza en el IVIMA. Dicha gestión forma parte de nuestros servicios para ofrecerte mayor comodidad y tranquilidad en los quehaceres que conlleva el alquiler de tu vivienda.

4.- Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso

Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el índice 'Arca' de Alquiler Social.

5.- A la hora de actualizar la renta del alquiler: ¿Qué índice es mejor utilizar, el IPC o el IGC?

Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas.

6.- ¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, los expertos del despacho de abogados Sanahuja & Miranda recomiendan llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses.

Para los inquilinos

1.- ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes.

2.- Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

3.- Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un "acuerdo de terminación con liquidación" y un "acuerdo de terminación con retención de la fianza".

4.- 7 cosas que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler

Si vas a firmar un contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, te interesa saber una serie de cosas para estar bien armado legalmente. Helena Pascual, abogada de Versus Estudio Jurídico recuerda que la duración del contrato es libremente pactada por las partes, al igual que la renta. También hace hincapié en la obligatoriedad de entregar la fianza.

5.- La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el casero no tiene 30 días para devolverla

En muchas ocasiones se oye aquello de que "el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler". Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados de Salvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.

Para ambos

1.- Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda

Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.

2.- 8 cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración de contrato, la actualización de la renta o el pago de impuestos.

3.- En un alquiler, ¿qué paga el casero y qué el inquilino?

Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona todo lo que puede medirse con contadores individuales.

4.- Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma.

5.- ¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda?

La LAU fija la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del inquilino. El propietario está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente ( en Madrid es el IVIMA) hasta la extinción del contrato y devolverla, una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él recogidas. Si existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños.

Esperamos que os hayan parecido útiles estos puntos, si no, siempre podéis contactar con nosotros para cualquier aclaración o duda.

El equipo de Fideliti House te desea un feliz día.